“为了办理产权登记证，我们业主闹了十年、盼了十年，现在终于有进展了。感谢法院为老百姓做了一件大实事！”近日，淮安市恒和花园的业主得知开发商正在协助办理房屋产权登记证后，向清江浦区法院表示感谢。

苦维权，业主买房成买“烦”

2009年8月，淮安恒和置业在取得延安东路北侧紧邻承德南路处地块的土地使用权后，开发建设恒和花园住宅小区，预建设2幢房屋，224套住宅，住宅面积约2.3万平方米、商业用房面积约1.3万平方米。2010年8月，恒和置业取得恒和花园楼盘商品房预售许可证，陆续开始售卖房屋，约定2011年12月31日之前将验收合格的商品房交付使用。

然而，令业主们没想到的是，如期拿到新房的愿景不仅迟迟没有实现，烦恼却随之而来。恒和置业在建设过程中出现资金链断裂，无法按期偿还银行贷款，房屋无法如期交付，且楼盘的土地使用权一直处于抵押状态。直到2021年3月23日，恒和花园楼盘才取得备案证书，具备交付条件。在长达十年的等待中，不少购房户已经自行入住，大家就验收、交付、办证等问题多次向相关部门反映，但未能找到有效的解决办法。

“当时看着这小区周边交通便利，生活设施齐全，开发商已经具备预售许可手续，我和家人就商量决定在这买了一套房子，哪知道会遇到这种事！”业主刘先生回忆往事，摇头苦笑。

2021年6月4日，刘先生诉至淮安市清江浦区人民法院，要求江苏银行涤除恒和花园楼盘所涉国有土地使用权抵押登记，同时要求恒和置业协助办理房屋产权过户登记手续。“这个案件涉及200多名购房户的切身利益，大家都在焦急等待审理结果，我们要依法加快审理进度，尽最大力量把矛盾彻底解决。”区法院党组成员、副院长黄波作为案件承办人，带领团队开启“加速跑”模式。

转思路，法官支招巧解难题

6月21日，区法院开庭审理该案。据了解，2010年1月，恒和置业向江苏银行借款2000万元，并用恒和花园楼盘所涉国有土地使用权及在建工程进行抵押。而江苏银行已于2017年将该债权转给他人，涉案土地抵押权也转给他人，但没有办理抵押权变更登记。刘先生对此情况毫不知情。法院及时调取债权受让人信息，引导刘先生追加债权受让人陶某、王某作为案件第三人参加诉讼，并于7月14日进行第二次开庭审理。

陶某、王某被追加为案件第三人后，并未到庭参加诉讼。黄波通过电话与二人取得联系，告知案件情况。因债权未得到完全实现，陶某、王某不同意解除涉案土地使用权的抵押登记。

“既要保障购房户利益，又要保障债权人利益，如何做好统筹协调是该案面临的最大困难。”黄波深入研究案情发现，整个楼盘的住宅用房都已销售或处理完毕，但商业用房暂未销售，考虑到第三人的债权已大部分实现及尚未实现的债权数额，他跳出固有的抵押权整体处置思维，大胆思考能否对抵押权分别处置，将住宅用地抵押权予以解除，解决住宅购房户办证问题，商业用地抵押权予以保留，解决债权人利益保护问题。在专业法官会议上，黄波的处理思路得到大家赞成，认为具备合法性和可操作性。

思路决定出路。黄波再次与第三人反复沟通协调、释法明理，促成双方达成法院提出的“解除一批、保留一批”调解方案，7月21日各方当事人签订调解协议，法院当场出具民事调解书。

聚合力，府院联动为办证清障

虽然债权人陶某、王某同意办理解除恒和花园楼盘住宅所涉土地使用权抵押登记手续，但因办理抵押登记时是以整个地块的国有土地使用权一并抵押的，分割解除土地使用权抵押还需要政府职能部门予以配合。

“案子是结了，但群众的办证难题还差‘关键一步’。”黄波认为，职能部门之间要形成合力，该给政策的给政策，该简化手续的简化手续，让业主尽快办好产权证。

陶某、王某同意法院调解方案后，清江浦区法院充分运用府院联动机制，借助党委政府力量，多次与不动产登记机构、住建等部门进行沟通，协商确定了具体的操作流程，解决抵押权部分解除的业务操作问题。

按照流程，8月3日，刘先生向清江浦区法院申请执行；8月5日，法院向淮安市不动产登记中心出具协助执行通知书，要求注销恒和花园楼盘住宅用地使用权抵押权；不动产登记中心依照法律文书予以注销。至此，以合法渠道购买恒和花园楼盘住宅的购房户，办理房屋产权证不再有障碍。

据悉，清江浦区法院聚焦群众关注的“急难愁盼”，最大限度释放司法的诚意和善意，妥善处理因资金链断裂、债务纠纷等原因出现的楼盘烂尾、长时间无法交房办证等突出问题。在依法高效审理个案的同时，区法院通盘考虑案件背后交织叠加、错综复杂的深层矛盾，积极配合党委政府成功处置润城一品花苑、法兰郡、恒和花园等“问题楼盘”，重点解决一批疑难复杂的民生诉求，办好一批实实在在的民生实事，为全区社会稳定和经济发展提供了司法服务和司法保障。

（作者：王淑臣 许婧婧）